Det gamle ordtaket om eiendomsmegling - plassering, plassering, plassering - er en stor faktor i gjennomsnittskostnaden for butikkplass per kvadratmeter. By eller liten by, travle nav eller sidegate, solsiden eller skyggefull side - disse bestemmer lokale gjennomsnittlige priser. Det kan være verdt å betale mer for et sted hvis det oversettes til høyere fottrafikk. For destinasjonsbutikker, kan det imidlertid lønne seg for å være litt utenfor den godt trente banen.
Tips
-
Detaljhandel i Greater New York er et godt eksempel på hvor mye plassering påvirker prisene. I St. George på Staten Island, kan rommet være så lite som $ 10 per kvadratmeter, men bare 40 minutter unna, på Manhattans ettertraktede Upper Fifth Avenue, butikker skal ut like mye som $ 3.900 per kvadratmeter på verdens nest mest dyrt detaljhandel gate.
Hovedhensyn
En frittstående butikk får ikke den innebygde bonusen for etablerte fottrafikk som en godt posisjonert butikk i et kjøpesenter får, og dette betyr ofte en lavere pris per kvadratfot. Å være plassert utenfor en motorvei, gir avstandsrammen rimeligere enn å bli tucked inn på en populær gågate. Men hvert av disse områdene er ideelt for forskjellige butikker.
Blant de mange spørsmålene du trenger å tenke på er: Er parkering inkludert? Vil du betale utleierens fellesområde vedlikehold på kjøpesenteret gjennomveier eller parkeringsplassen vedlikehold? Vil utleier belaste deg for skadeforsikring? Disse kan alle være add-ons på toppen av den oppførte prisen per kvadratfot, men de skal inkluderes i beregningene dine.
Retail plasspriser varierer fra gate til gate, enn si byen til byen og staten til staten. For eksempel, Lincoln, Nebraska, prisene kan være uoverkommelige regionalt, men vær en latter for en bedriftseiendom i Manhattan. Det er viktig at du kjenner de lokale kostnadene og hvilke salgsfremmende muligheter som er i bransjen regionalt, fordi dette gamle ordtaket også gjelder for butikklokaler, også: Avfall ikke, vil ikke. Ikke betal for plass du ikke kan konvertere til inntekt, i utgangspunktet.
Leasing et rom
Detaljhandel i Greater New York er et godt eksempel på hvor mye plassering påvirker prisene. I St. George på Staten Island, kan rommet være så lite som $ 10 per kvadratmeter, men bare 40 minutter unna, på Manhattans ettertraktede Upper Fifth Avenue, butikker skal ut like mye som $ 3.900 per kvadratmeter på verdens nest mest dyrt detaljhandel gate.
I mellomtiden er Miami Lincoln Road landets sjette sterkeste detaljhandel, og forhandlere betaler i gjennomsnitt 350 dollar per kvadratmeter. Nummer 10 på den listen er Highland Park Village i Dallas / Fort Worth, med et gjennomsnitt på $ 175 per kvadratmeter. Ved leasing er prisen per kvadratmeter vanligvis en årlig leiepris, så det tar litt matte å få månedlig summen: Multipliser antall kvadratfot i plassen med prisen per kvadratfot, divider deretter med 12. Resultatet er $ 28 per kvadratmeter for et område på 978 kvadratmeter som går til $ 2.282 per måned.
En casestudie i Cleveland
For å se på høyder og nedturer i en typisk by, bør du vurdere Cleveland, hvor ledige stillinger stiger i en stillestående økonomi. Stagnasjon påvirker prisene fra nabolaget til nabolaget mens beboerne beveger seg ut, gatene kommer ned og trafikkmønstrene endres. I mellomtiden vokser andre områder, spesielt i forstedene, mens folk ser på nabolag de oppfatter som bedre for deres livsstil.
Clevelands regionale gjennomsnitt for 2017 i butikk var $ 12,13 per kvadratmeter takket være et gjennomsnitt på 11 prosent ledighet i byråer. Som med enhver by, har ledige stillinger drastisk innvirkning på prisene og er en stor utnyttelsesfaktor i forhandlinger. Et område i Cleveland med ledig stilling på 26 prosent stiller under $ 8 per kvadratmeter, men hvor det er bare 1,5 til 3 prosent ledige stillinger, spør utleiere mellom $ 22 og $ 25,88 per kvadratmeter. Det handler om tilbud og etterspørsel.
Prisen er ikke alt dette
En god pris på et forhandlerom kan være misvisende. Hva er poenget med å betale $ 7 per kvadratmeter hvis du ikke kan få kunder til å besøke? Hva om de anser området usikkert? Kan de parkere bilen sin uten å bekymre seg for en innbrudd? Hva er pendeltransitt som i området? Er det andre butikker som vil gi kundene grunner til å tilbringe tid i nærheten?
Den potensielle kunden til en bedrift bør være avgjørende for plassbeslutningene dine. Hip unge kunder er ikke sannsynlig å handle i ritzy, oppskalere 'hoods, så å finne en mellomrom plass er sannsynligvis bedre egnet enn den kostbare $ 25,88 per kvadratmeter betalt i Beachwood, Cleveland. I mellomtiden er eldre kunder mindre tilbøyelige til å besøke steder som ikke har tildelt parkeringsplasser eller som krever å gå store avstander.
Forskning er alt
Det er den vilje butikkens eier ansvar å undersøke regionalt, helt ned til gateneivå, for å sikre en god pris. Det hjelper med å jobbe med en kunnskapsrik kommersiell eiendomsmegler som ikke bare taster statistikk, men kan sikkerhetskopiere krav med dokumentasjon. Men vær oppmerksom på at agenten har noe å få fra transaksjonen, så gjør selvstendig forskning også. En referanseskranke på et bybibliotek bør ha nyere tidsskrifter som angir salgs- og leasingpriser. Regionale aviser er gode kilder til nylige markedstendenser, men det er også overvåkingsfrekvensen i områder du er interessert i. Abonner på lokale nyhetsbrev for næringseiendom og hold øye med prisutvikling.
Ha en ide om konservative salgstall pr. Kvadratmeter mulig for din bedrift, og gjør en cost-benefit analyse av leie kontra salg. Se spesifikt for sammenligninger mellom lignende forretningstyper. Forstå hvilken fot og bil trafikk er som i regionen hele året. En strandgata kan gjøre killervirksomhet fra mai til september, men det er en stor grunn til at butikkene går opp og går på fisken i januar.
Til slutt, med god kunnskap om lokale priser, detaljhandelstrender og trafikk for bestemte områder i din region, sammen med en forståelse for lokalt salg per kvadratmeter, kan du finne et lovende butikkområde som gjør at bedriften din kan trives.
