Hvis du er i virksomheten med kommersiell eiendomsinvestering, vil du være kjent med låneforpliktelser som LTV-forholdet og DSCR-forholdet. Banker bruker vanligvis disse beregningene ved å avgjøre om de skal gjøre lånet. Gjeldsutbytte er det nye barnet på tegningsblokken. Långivere liker det fordi i motsetning til LTV og DSCR, er det ikke avhengig av markedsverdi, avskrivningsperiode og rente som enten kan manipuleres eller som endres over tid.
Tips
-
Gjeldsutbyttet beregner risikoen knyttet til et fast eiendomslån ved å dividere netto driftsinntekter av eiendommen med lånebeløpet.
Risikotest for kommersielle lån
De fleste banker anvender to tester for å vurdere risikoen knyttet til et kommersielt eiendomslån: gjeldstjenestedekningsgraden og låneverdien. DSCR-formelen vurderer om netto driftsinntekter fra eiendommen - hele leien og inntektene fra eiendommen minus driftskostnadene - overstiger boliglånet med en sunn buffere, slik at du fortsatt har nok penger til å betale lånet selv om kostnadene går opp eller leien kommer ned. For eksempel kan en utlåner kreve et netto driftsinntekt (NOI) på $ 1,50 for hver $ 1 lånt.
LTV-forholdet representerer beløpet på boliglånet dividert med verdien av eiendommen. Så, hvis du lånte $ 500 000 for å finansiere en $ 800 000 bygning, ville LTV være 62,5 prosent. En lav LTV på rundt 75 prosent eller mindre betyr at banken står en god sjanse til å få pengene tilbake i et foreclosure salg selv om eiendommen har blitt mindre verdifull over tid.
Hva er et gjeldsutbytte?
Problemet med LTV er at det endres ettersom eiendommens markedsverdi endres, så det er vanskelig å få en statisk risikobestemmelse med denne metriske. På samme måte, siden DSCR-beregningen er avhengig av lånets rente- og amortiseringsperiode, kan du manipulere disse faktorene for å øke DSCR. For eksempel kan øke avskrivningsperioden fra 20 år til 25 år oppnå lavere årlig lånebetaling og dermed øke DSCR til akseptable nivåer, selv om lånet vil koste mer over tid. For å kompensere for disse fiaskoene, kaster långivere vanligvis gjeldsutbytte i garantisammenslutningen. Gjeldsutbytte gir en annen måte å måle risikoen for et kommersielt eiendomslån med bare NOI og det totale lånebeløpet.
Hvordan beregne gjeldsutbytte
Matematikken er enkel å beregne gjeldsutbytte: fordel eiendoms netto driftsinntekter med det foreslåtte lånebeløpet. For eksempel, anta at du kjøper en $ 1 million bygning, og NOI er $ 50 000 per år. Du har $ 300 000 i kontanter og vil gjerne låne $ 700 000 for å kjøpe bygningen. Långiveren beregner et gjeldsutbytte på $ 50,000 / $ 700,000 eller 7,14 prosent. Långivere stiller vanligvis minimumsrentesatser før godkjenning av boliglån. Så, vil du oppdage at långivere vri beregningen på hodet for å beregne boliglånet, hvor NOI divideres med gjeldsrenten gir det maksimale lånebeløpet. For eksempel, hvis utlåner krever en gjeldsavkastning på 10 prosent, vil vår $ 50 000 NOI-eiendom kun kvalifisere for et lån på $ 500 000.
Gjeldsavkastning mot Cap Rate
Eagle-eyed eiendomsinvesteringer vil gjenkjenne at gjeldsavkastningsdefinisjonen ser mye ut som en kupongrente, som sammenligner NOI med prisen på bygningen - $ 50.000 / $ 1 million i eksemplet ovenfor eller 5 prosent. Likheten er forsettlig. Det er fordi långiveren bruker den effektive avkastningsformelen for å forstå hvilken type avkastning den kan forvente på sine penger hvis den må avregnes. En høyere gjeldsrentekvote betyr at det er mer leie som kommer inn i forhold til størrelsen på lånets tilbakebetaling, så det er en god sjanse at banken ikke vil miste ut om låntakeren misligholder på boliglånsbetaling.
Hva er et godt gjeldsutbytte?
Over den kommersielle eiendomsbransjen er det typiske minimumsakseptable gjeldsutbytte 10 prosent. Men det faktiske antallet du er sitert vil avhenge av eiendomstype, finansiell styrke til leietaker og renter. Risikobyggende eiendomstyper som hoteller, som kan ha svingende ledige stillinger og en uforutsigbar NOI, krever vanligvis høyere gjeldsrenter enn mer stabile kontorinvesteringer. I utlånertaling indikerer et høyere gjeldsutbytte "lavere innflytelse", noe som indikerer en lavere utlånsrisiko.
