Utelukkede eiendommer som selges på rettshusstrinnene, omfatter faktisk den andre fasen av foreclosure-prosessen. Det første trinnet heter pre-foreclosure, og er når banken eller pantholderen begynner trinnene for å gjenvinne eiendommen og eiendelene. Den endelige fasen, etter foreclosure, skjer etter auksjonen, og har en angitt tidsperiode før høyeste budgiver faktisk kan ta i bruk eiendommen.
Pre-Foreclosure
Pre-foreclosure prosessen starter når den første betalingen er savnet på et boliglån. Kontoen er flagget og pantholderen ser på kontoen for ytterligere forsinkede eller manglende betalinger. Når kontoen er ansett for misligholdende, begynner boliglånsinnehaveren papirarbeidet for å få eiendommen solgt på en rettshusauksjon. Dette papirarbeidet inkluderer vanligvis å legge inn en varslingserklæring med de riktige lokale myndighetene og legge en melding i avisen om at eiendommen skal selges på en bestemt dato.
Courthouse Auction
I de fleste stater kan budgivning på eiendom som selges ved en auksjonshus auksjonen begynne før selve salgsdagen. Disse ekstra dagene legges til for førstegangse villaeiere å legge bud på eiendommen; Hvis et bud mottatt er høyt nok til å tilfredsstille boliglånsinnehaveren, blir det akseptert og den faktiske auksjonen avbrutt. Hvis det ikke mottas bud i løpet av før auksjonsdager, vil eiendommen bli solgt på rettshusstrinnene. I noen stater har pantinnehaveren rett til å spesifisere det minste beløpet han vil ta (kalt en reserve) for eiendommen som selges. Ofte vil en auksjonseiendom selge langt under markedsverdien, noe som gjør budgivning på auksjon til en favorittaktivitet av spekulanter for fast eiendom og andre investorer.
Post-Foreclosure
I mer enn 12 stater er det en ventetid før den høye budgiveren kan ta i bruk eiendommen. Denne gangen er tillatt, slik at eventuelle skatter og andre pantelån og underrettsregler kan avgjøres før salget er ferdiggjort. Mange stater vil tillate det opprinnelige villaeieren å tilbakekjøpe eiendommen for prisen på det høyeste budet.
ulemper
Mens du får et godt stykke eiendom til en lavere pris, kan det synes å være et godt kjøp, det er flere faktorer å huske på. For en, kan de opprinnelige huseiere fortsatt bo i hjemmet, og den nye kjøperen kan trenge lovlig hjelp til å sette dem ut. For det andre kan de tidligere eierne ha søppel innvendig når de forlot, noe som gjør ombygging eller renovering av eiendommen dyrere. For foreclosures solgt på rettshus trinn, er en inspeksjon av eiendommen på forhånd ikke generelt gitt. Den tredje ulempen er at 100 prosent av kontantprisen som ble tilbudt skyldes når budet er erklært som vinner.
