På de fleste større byggeprosjekter blir arbeid utdelt gjennom en prosess som kalles budgivning. Her oppgir entreprenører priser for jobben til prosjektets eier. Entreprenøren med den laveste prisen er vanligvis tildelt jobben. Mange eiere vil be om at budgivningen sendes sammen med de foreslåtte budene. Denne budsobligasjonen fungerer som en garanti for at entreprenøren vil respektere sitt bud, og vil signere en kontrakt for prosjektet til det beløpet dersom de er lavbudgiver. Budobligasjoner støttes av finansielle og forsikringsmeglere, og koster vanligvis entreprenøren en liten prosentandel av hele kontraktsbeløpet.
Hvordan budobligasjoner jobber
Under budgivning anslår ulike entreprenører hva jobben vil koste for å fullføre. De sender denne prisen til eieren i form av et bud. Den laveste budgiveren vil bli tildelt en kontrakt for jobben. Hvis denne budgiveren innser at de har gjort en feil med sitt bud, eller nekter å signere kontrakten av en eller annen grunn, vil limingselskapet sikre at eieren ikke har noe økonomisk tap. Dette betyr vanligvis at obligasjonsselskapet betaler eieren forskjellen mellom laveste og neste laveste bud. Noen ganger kan bonding selskapet stevne entreprenøren for å gjenopprette disse kostnadene. Muligheten for rettssaker avhenger av vilkårene for obligasjonen.
Formålet med en budbond
Formålet med budbonden er å minimere risikoen for eieren under budgivning. Det bidrar til å holde entreprenørene fra å legge inn frivillige bud, fordi de ville være forpliktet til å utføre jobben, eller i det minste betale obligasjonspremiene. Bonding sikrer også at alle tilbyderne er økonomisk lydige. Dette skyldes at obligasjonsutstedende selskaper utfører omfattende kreditt- og finansielle vurderinger før de godtar å gi obligasjoner til et selskap. Budobligasjoner beholder entreprenører uten sterk økonomisk bakgrunn fra budgivning.
Bud Obligasjonskrav
Byggebinding ble utbredt i slutten av 1800-tallet. I løpet av denne tiden fant den føderale regjeringen at mange entreprenører som ble ansatt for prosjekter, gikk ut av virksomheten før prosjektet var ferdig. I 1894 besto kongressen Heard Act, som godkjente bruken av bud obligasjoner på føderale prosjekter. Denne loven ble oppdatert i 1935 med overgangen til Miller-loven. Under Miller Act, som fortsatt er standarden i dag, er alle tilbyderne pålagt å sende buds obligasjoner på et føderalt prosjekt. Mange private firmaer har kopiert denne trenden for å beskytte seg mot risiko i løpet av budprosessen.
Hvordan budobligasjoner påvirker entreprenører
Budobligasjoner kan få betydelig innvirkning på entreprenørfirmaer. De fleste selskaper er vurdert av sine obligasjonsutstedere for en viss binding. Verdien av denne karakteren, kalt "bindingskapasitet", er basert på finansiell styrke, bedriftshistorie og kredittinformasjon. Et selskap må nøye overvåke sin bindingskapasitet når det skal avgjøre hvilke stillinger som skal by, da det å by på flere jobber samtidig kan bety at selskapet ikke vil kunne tilby obligasjoner. I tillegg kan det være vanskelig for nyere entreprenørfirmaer å skaffe seg noen form for binding, da de har for liten tid i bransjen for å vise historisk prestasjon. For å tillate nye selskaper å by på når obligasjoner ikke er tilgjengelige, tillater Miller Act selskapet å legge inn et kontant innskudd på 20 prosent av budet i stedet for et budobligasjon. Alle budsobligasjoner eller kontantinnskudd returneres etter buds åpning, eller når en kontrakt er signert.
Andre typer obligasjoner
Det er viktig å forstå forskjellene mellom budobligasjoner og andre typer byggobligasjoner. The Miller Act krever at alle entreprenører på føderale prosjekter gir bud obligasjoner, ytelse obligasjoner og betaling obligasjoner. De fleste private eiere vil også kreve de samme tre obligasjonene fra entreprenører. Budobligasjoner garanterer bare at entreprenøren skal signere en kontrakt for jobben, ikke at de vil fullføre prosjektet. Ytelsesobligasjoner garanterer at entreprenøren fullfører prosjektet i henhold til kontrakten, ved bruk av avtalte materialer, metoder og tidsplaner. Betalingsobligasjoner beskytter både eier og underleverandører. Disse obligasjonene garanterer at underleverandører vil bli betalt selv om den generelle entreprenøren går konkurs, eller ikke fullfører jobben. Disse betalingsobligasjonene er nødvendige fordi de beskytter eieren mot rettigheter og rettssaker dersom den generelle entreprenøren feiler. De er også avgjørende for føderale jobber, fordi rettigheter ikke kan plasseres på offentlige eiendommer eller prosjekter.
