Markedsverdien av en eiendom er verdien av en eiendom på det åpne markedet uten eksterne faktorer. Denne verdien har mange viktige bruksområder og er viktig i skilsmisser, når du beregner skatter, for hjemmemarkedssalg og forsikringskrav. Mens en gitt eiendom har en gitt teoretisk rettferdig markedsverdi, bestemmer at sann verdi kan være nesten umulig. Derfor er det mange forskjellige metoder for å beregne rettferdig markedsverdi, som hver av dem kan være mer eller mindre nøyaktige basert på spesifikkene til en gitt eiendom.
Hva er rettferdig markedsverdi?
God markedsverdi er en av de tilsynelatende enkle konseptene som kan bli utrolig komplekse i praksis. For å si det enkelt, er den rettferdige markedsverdien den prisen et bestemt stykke eiendom ville selge for i dagens åpne marked uten ytre press som tid eller økonomiske begrensninger. I hovedsak refererer begrepet til den laveste prisen en selger ville være villig til å akseptere og den mest konkurransedyktige prisen som en kjøper ville være villig til å betale hvis det ikke var i rush å kjøpe eller selge, heller ikke underlagt økonomiske begrensninger, og begge hadde en rimelig kunnskap om relevante fakta. Den rettferdige markedsverdien er gjenstand for tilbud og etterspørsel, og vil stige og falle ut fra dagens marked.
Hvorfor rettferdig markedsverdi er viktig
Den virkelige markedsverdi er en upartisk verdivurdering av en eiendel. Det er upåvirket av en kjøper eller selgerens økonomiske eller emosjonelle situasjon. Av denne grunn blir konseptet ofte brukt til juridiske formål, oftest de som involverer skatter, forsikringer og eiendomsforretninger. Det kan også brukes i skilsmisseoppgjør for å sikre at begge parter får en lik økonomisk andel av eiendelene, selv om begge parter ikke kan eie like deler av hele eiendommen som er involvert i skilsmissen. Regjeringene bruker også domenet til eminente domenesnål når de griper eiendom fra eiere og refunderer dem på grunnlag av en rettferdig markedsverdi.
Virkelig markedsverdi og skatter
Rimelige markedsverdier er nyttige når du bestemmer verdien av en eiendom som brukes i et skattefradrag etter et tap av tap eller for veldedige donasjoner. For eksempel, hvis en kjøretøy eier donerer sin bil til Good Will, kan han avskrive den rimelige markedsverdien basert på hva bilen ville være verdt i en åpen markedstransaksjon.
Den rettferdige markedsverdien for skattemessige formål har vært gjenstand for mange IRS rettssaker som det kan være vanskelig å bestemme. Hvis personen som donerte sin bil til Good Will, er ute etter den rimelige markedsverdien til kjøretøyet, kunne han for eksempel se på sammenlignbare salg på eBay Motors. Han kunne også bruke verdien han betalte for bilen hvis han nylig kjøpte den, baser sin pris på en vurdering fra en lokal ekspert eller beregner den på en rekke andre måter. Men hver av disse metodene kan resultere i en annen pris, så hvis IRS mener sin rettferdige markedsverdi er for høy, kan de revidere ham som et resultat.
God markedsverdi brukes også til å bestemme verdien av et hjem for eiendomsskatt. Forskjellen mellom kjøpesummen og den rimelige markedsverdien vil variere etter hvert som tiden går, hvorfor denne verdien må vurderes jevnlig av en byskattevaluator eller eiendomsvurderingsadministrator.
Probate domstoler vil også benytte den rettferdige markedsverdien av eiendommer til skattemessige formål, da det kan bidra til å avgjøre hvor mye de avdøde mottakere må betale i eiendomsskatt. Denne verdien er spesielt viktig i disse tilfellene fordi generelt hvis den arvede eiendommen ikke holdes av familien, vil den bli solgt raskt, slik at verdien ikke kan beregnes nøyaktig av hva den er solgt for. I tillegg må den rettferdige markedsverdien etableres i saksbehandlingsdomstoler, da mange eiendomsstykker er arvet av flere mottakere som må bestemme en rettferdig markedsverdi dersom en person ønsker å beholde eiendommen og gi de andre mottakerne en rimelig andel av eiendommens verdi.
Eiendomsbruk bruker
Når en villaeiere bestemmer seg for å selge sin eiendom, er det fordelaktig for henne å forstå den rettferdige markedsverdi før notering for å vite hva hun skal selge den for. Hun ville ikke lyst til å liste hjemmet for for lite, men hun ville heller ikke lytte hjemmet til så mye at det ville forringe kjøpere.
Virkelig markedsverdi for forsikring
Forsikringsbransjen er også i stor grad avhengig av rettferdige markedsverdier for refusjon av ødelagte eller ødelagte eiendommer. For eksempel, hvis et hjem er ødelagt i en brann, vil forsikringsselskapet bruke den rimelige markedsverdien av en eiendom for å bestemme hvor mye å betale for kravet. Denne figuren tar ikke hensyn til personens følelsesmessige tilknytning til eiendommen, noe som betyr at det faktiske beløpet som er betalt gjennom kravet, kan være mye lavere enn en person ville være villig til å akseptere hvor de skulle forsøke å selge eiendommen før den ble ødelagt.
Forskjeller fra lignende vilkår
Mens "markedsverdi" refererer til prisen på en eiendel i en reell markedsplass, representerer den virkelige markedsverdien eiendommens verdi på en hypotetisk perfekt markedsplass hvor kjøpere og selgere er likeverdige. Selv om et hjem er faktisk markedsverdi vil være tilgjengelig i en eiendomsoppføring, er den virkelige markedsverdien av et hjem ikke så lett å beregne. Den faktiske markedsverdien kan være høyere enn den rimelige markedsverdien i mange tilfeller hvis selgeren overvurderer eiendommen eller lavere hvis selgeren prøver å gjøre et raskt salg ut av desperasjon.
Den "verdsatte verdien" av en eiendom er et lignende konsept, men fordi det bare refererer til en taksens vurdering av varens verdi, ikke den virkelige rettferdige markedsverdien, da den kan variere fra takstfører til taksator. Appraisers bruker standarder, retningslinjer, lokale bestemmelser, økonomiske trender og sammenlignbare salg for å fastslå en rettferdig markedsverdi av en eiendom. I de fleste tilfeller hvor den rettferdige markedsverdien kreves, vurderes verdsettelsen som akseptabel, men vurderte verdier kan ofte være litt høyere enn den sanne markedsverdien.
Endelig er den "vurderte verdien" verdien av en eiendom som fastlagt av en lokal skattemessig eller eiendomsvurderingsadministrator. Denne verdien brukes til å beregne eiendomsskatt. Generelt sett vil den vurderte verdien av en eiendom bli basert på den siste tiden den ble solgt, nylige hjemmeinspeksjoner og sammenlignbart hjemmesalg. Som vurderingsverdien er formålet med disse vurderingene å bestemme rettferdig markedsverdi, men vurderingen er begrenset av at de bare er en persons oppfatning. Mens den vurderte verdien skal ligne den rimelige markedsverdien, er den ofte litt lavere. Vurderte verdier er offentlige tall og kan nås på enkelte nettsteder eller på lokalt skattestyrings kontor.
Sammenlignende markedsanalyser
Det er mange måter å bestemme rettferdig markedsverdi på, og mens det er hypotetisk en endelig rettferdig markedsverdi av en gitt eiendom, vil alle beregningsmetodene sannsynligvis resultere i et annet tall. Den vanligste metoden for å beregne rettferdig markedsverdi er å foreta en sammenlignende markedsanalyse. Dette innebærer å se på andre sammenlignbare egenskaper på markedet eller sammenlignbare egenskaper som nylig solgte de siste to til tre årene.
I markeder som eiendom er det viktig å vurdere plasseringen av eiendommene til salgs, men med gjenstander som samleobjekter og antikviteter, kan det være bedre å se på sammenlignbare, siste salg i hele verden, da samlere generelt ikke begrenser sine kjøp til et lokalt område. Når sammenlignende markedsanalyser innebærer eiendomsmegling, utføres de vanligvis av lisensierte eiendomsmeglere og bør innebære sammenligninger av boliger med tilsvarende kvadratfot, i samme tilstand og med tilsvarende antall soverom. De bør også bare inkludere boliger solgt til virkelig verdi på det åpne markedet, ikke boliger solgt til foreclosure eller på annen måte solgt til drastisk lave eller høye verdier.
Profesjonell rettferdig markedsvurdering
En annen vanlig måte å bestemme eiendommens rettferdige markedsverdi på er å ansette en taksator. Bedømmere bør spesialisere seg i typen eiendom de undersøker. For eksempel er en eiendomsbedømmer en sertifisert faglig med erfaring og opplæring for å fastslå eiendomsverdi, mens en kunstutøver har omfattende kunnskap om kunstverdenen, kunsthistorien og dagens trender i salget av kunstverk. Appraisers bruker både konkurransedyktig markedsanalyse og andre faktorer, for eksempel økonomiske trender, for å bestemme markedsverdien av en eiendom. Mange långivere krever et hjem gå gjennom en profesjonell vurdering før godkjenning av lån til eiendommen.
Eiendom Erstatningskostnad
Eiendomskiftekostnad er vanlig for både forsikringsselskaper og skattemessige avskrivningsformål. Erstatningskostnadene ligner ofte en konkurransedyktig markedsanalyse ved at det kan innebære å se på salgsprisene på sammenlignbare eiendommer. For eksempel, hvis du krasjer bilen din, ville forsikringsselskapet bare trenger å gi deg den rimelige markedsverdien til bilen for å erstatte den med en bil i lignende tilstand.
Når et gjenstand, for eksempel et hus, må gjenoppbygges, må erstatningsprisen ta hensyn til disse kostnadene. For eksempel, hvis huset ditt ble ødelagt i en tornado og måtte gjenoppbygges, kan det ha kostet deg $ 250 000 bare i fjor, men ombygging av det samme hjemmet med nye materialer kan koste $ 300 000.
Salgsprisen
I noen tilfeller kan salgsprisen brukes til å bestemme markedsverdien av en eiendom. Dette gjelder vanligvis bare om salget var nylig og om det var i et åpent marked uten ytre press. Hvis et hjem bare ble kjøpt i fjor til en verdi som ble ansett som rettferdig for både kjøper og selger, kunne dette for eksempel betraktes som en rettferdig markedsverdi for skattemessige formål. Etter omtrent tre til fire år skjønner denne verdien sannsynligvis ikke lenger det nåværende markedet, og en vurdering må utføres før eiendomsskattenes verdi vil bli bestemt.
Tredjeparts verdivurdering
Hvis du noen gang har sett på boliger på et nettsted som Zillow, har du kanskje lagt merke til at selv boliger som ikke er til salgs, har verdier oppført på dem (i tilfelle Zillow, disse kalles "Zestimates"). Disse eiendomsverdiene beregnes ved hjelp av faktorer som nylig lokale salg og offentlige skatteposter. Hvert nettsted har en unik proprietær formel, og derfor kan verdiene variere sterkt fra sted til sted.
Et selskap som heter HouseCanary hevder at det har de mest nøyaktige eiendomsverdivelsene på nettet som inneholder alle tilgjengelige markedsdata i analysen. Ifølge nettsiden bør feilfrekvensen fra den virkelige rettferdige markedsverdi ikke overstige 3,6 prosent, noe som betyr at nettstedet muligens kunne ha de mest nøyaktige, rettferdige markedsverdivurderinger tilgjengelig online.
