Som bedriftseier kan du finne deg selv i behov av nye anlegg, enten for å starte forretningsvirksomheten eller for å utvide et eksisterende selskap. Uansett hvilken type virksomhet du kan eie, vil den typen eiendom du til slutt velger, mest sannsynlig utgjøre kommersiell eiendom. En kommersiell bygning er rett og slett eiendomsmegling som brukes til forretningsformål. Kommersiell eiendom kan videre deles inn i seks underklassifikasjoner i henhold til den spesifikke forretningsvirksomheten som gjennomføres på den. Leie av næringseiendom for virksomheten din er vanligvis ikke like enkelt og grei som å sikre boligleilighet for en leilighet, for eksempel. Forhandlinger for kommersielle bygninger og eiendommer kan være ganske mer komplekse, og det kan leiekontraktene, med en rekke forskjellige leiekontrakter som kan tilbys av ulike kommersielle utleiere.
Tips
-
En kommersiell bygning er en som benyttes til forretningsformål, enten direkte ved å bo i en bestemt bedrift eller ved å generere en fortjeneste, som med boligutleieboliger.
Hva er en kommersiell bygning?
Ethvert stykke fast eiendom som brukes til næringsvirksomhet og aktiviteter utgjør næringseiendom, enten det er rett og slett tomt land eller det er forbedret med bygninger og andre anlegg. En kommersiell bygning er enhver struktur der en forretningsformål forfølges eller drives. Det inkluderer både direkte bruk, hvor selskapet driver virksomhet ut av selve bygningen, og indirekte bruksområder, hvor selve bygningen er virksomheten.
Et eksempel på en direkte bruk av en kommersiell bygning vil inkludere en matbutikk eller mekanikerbutikk som ligger i bygningen i spørsmålet. Et eksempel på en indirekte forretningsbruk er boligbygg, hvor leie av individuelle leiligheter er forretningsaktiviteten som foregår i disse bygningene.
Bygninger og eiendommer som er utpekt som kommersielle i naturen, er underlagt ulike skatte- og finansregler, i tillegg til flere eller forskjellige lovkrav og forbud, i mange tilfeller. Kommersielle betegnelser utløser også ulike finansieringsregler for kjøp, leie og forbedring.
Eksempler på kommersielle bygninger
Kommersielle bygninger og eiendommer er generelt klassifisert i seks forskjellige typer eller kategorier:
- Kontorbygninger
- Retail bygninger
- Industrielle bygninger
- Flerfamiliehus
- Hoteller og moteller
- Spesielle bygninger
Uansett om det er lokalisert i byer eller forstadsområder, er kontorsbygninger en vanlig type kommersiell bygning. Fra mindre bygninger på noen etasjer til skyskrapere hundrevis av meter høye, kan kontorsbygninger finnes omtrent overalt i USA og andre utviklede land. En bestemt undertype av kontorbygg, den medisinske kontorsbygningen, regnes for en spesialisert bruk. Kontorbygninger av alle typer kan leie enkelte kontorer, suiter eller gulv til mange leietakere eller til en enkelt leietaker, som deretter deler opp bygningen etter eget ønske. I mange tilfeller tilbys kontorsbygninger til leietakere sammen med muligheten til å få plass bygget til leietakers spesifikasjoner.
Detaljhandel og bygninger huser alle slags butikker og restauranter. Dette segmentet av det kommersielle eiendomsmarkedet kan være ganske komplisert, med en rekke lokale regler for sonering og statlige lover som gjelder for ulike typer varehus og med markedsleie, avhengig av type bygning, størrelse, oppsett og antall og type leietakere. For eksempel kan detaljhandelseiendommer være enkeltbyggende bygninger, som for eksempel uteplasser som inneholder et enkelt apotek, eller store, flerleilige egenskaper, for eksempel kjøpesentre forankret av noen store butikker med flere mindre butikker, boder og kiosker i mellom.
Bygninger der produksjon, reparasjon, forskning og utvikling og lagre er lokalisert er kjent kollektivt som industrielle bygninger. Disse kommersielle bygningene har en tendens til å ligge i spesialutpekte soner opprettet av lokale forordninger og forskrifter. De er generelt plassert utenfor tungt urbaniserte områder, men ligger i nærheten av motorveier og andre vesentlige reiste veier, jernbaner og transportdepoter. Ofte vil de utpekte industrielt zonede områdene bli organisert i industriparker som huslegger flere virksomheter. På grunn av den ekstra støy og trafikk industrielle bygninger har en tendens til å produsere, er disse zonede områdene vanligvis isolert av bufferområder fra boligområder.
Den multifamily kommersielle bygningen er i hovedsak begrenset til alle boliger som kan huse flere familier på stedet. Dette ville utelukke eneboliger, men vil omfatte condominium, leilighet og rekkehus utvikling. En flerfamiliebolig er engasjert i et kommersielt formål gjennom investering og forvaltning av sine eiere, med inntekten som strømmer gjennom beboernes betaling av leie. Leilighetsleiligheter er videre klassifisert i henhold til følgende linjer, basert på etasjer, beliggenhet og tilstedeværelse eller fravær av heis:
- Høyhus inkluderer en eller flere heiser og minst ni etasjer.
- Mid-rise bygninger inkluderer flere historier, men vanligvis mindre enn ni, og en heis.
- Walk-up bygninger har flere etasjer, vanligvis fire til seks, men ingen heiser.
- Hage-stil bygninger hus flere leiligheter i tre eller færre historier med en gårdsplass eller hagelignende landskapsarbeid.
- Fabrikkede boligparker eller lokalsamfunn (også kjent som "trailerparker", selv om dette ofte er ment i nedsettende forstand), tilbyr tomter for utleie til eiere som plasserer sine mobile eller produserte boliger (enkelt- eller dobbeltrom) på mye og koble dem til eksisterende verktøykilder.
- Spesielle boliger er noen form for flerfamilieboliger som er dedikert til eller spesielt rettet mot et bestemt segment av befolkningen, som lavinntektsfamilier eller pensjonister.
Hotell- og motell-eiendommer gir on-demand overnattingssteder for forretningsreisende og fritidsreisende. Hoteller kan være store og enten uavhengige boutiquehotell eller kjede-eide. Hoteller med høyere prispunkter har en tendens til å tilby eller leie plass til andre støttende bedrifter som gir merverdi for hotellets gjester, for eksempel spa, frisørsalonger, restauranter, barer og klærforhandlere. På den andre enden av spekteret er lavpris moteller uten ekstra fasiliteter eller restauranter på stedet. I tillegg er store feriestedområder og kasinoer spesialiserte hotellboliger som tilbyr overnatting til et bredt spekter av prispunkter.
Endelig er det en fangstkategori "spesielle formål" som inkluderer ikke-residensielle eiendommer som eies av eiere som investerer i næringseiendom, men egenskapene oppfyller ikke naturligvis noen av de ovennevnte karakteriseringer, som bowlingbaner, minigolfbaner og lagringsanlegg.
Hva er meningen med en kommersiell leieavtale?
I tillegg til flere kategorier av næringseiendom, kan du også møte ulike typer kommersielle leieavtaler. Selv om kommersielle leieavtaler har en tendens til å inneholde flere typer vanlige boilerplateklausuler, kan den spesifikke strukturen av leieavtalen variere ganske dramatisk, herunder spesielt leietakerens betalingsforpliktelser. Hvilken type leieavtale er riktig for virksomheten din, avhenger av mange faktorer, inkludert forretningsplaner og mål for eiendommen, kontantstrømsprognoser og kontanter og andre elementer i bedriftens økonomi og drift.
En enkelt-leasing eller netto leasing forplikter leietaker til å betale kun vanlig leie (men det kan beregnes), verktøy og eiendomsskatt. Utleier i en netto eller en-net leieavtale tar vare på (eller betaler for) vedlikehold, reparasjoner og forsikring på eiendommen og alle forbedringer dertil.
Dobbel- og netto-leasingavtaler krever generelt at leietaker betaler leie, verktøy, eiendomsskatt og forsikring for bygningen og enhver del av boligene okkupert av leietaker. Utleier betaler kun for vedlikehold og reparasjoner eller utfører disse på egen regning. I trippel-leieavtaler betaler utleier kun for strukturreparasjoner til eiendommen eller bygningene, mens leietaker påtar seg alle andre utgifter og kostnader i tillegg til leien.
Endelig deler den fullstendige og endrede bruttoleien generelt kostnadene for strukturreparasjoner og alle kostnadene som ligger under merket "driftskostnader" (inkludert eiendomsskatt, forsikringspremier, verktøy og vedlikehold) mellom begge parter. For bygninger som huser flere leietakere, for eksempel kjøpesentre og shoppingplazas, er den fullstendige eller endrede bruttolease strukturen den vanligst adopterte typen. Hvis driftskostnadene øker, gjør ikke leien det.
Forhandle en kommersiell leieavtale
Når du søker etter den rette kommersielle eiendommen for din bedrift, er egnetheten til eiendommen og dens bygninger for din forretningsformål bare begynnelsen. Du må også nå en avtale med utleier på kommersielle leieavtaler som passer for dine forretningsbehov, mål og økonomi. Forhandle dine kommersielle leieavtaler kan være en stressende eller angst-induserende opplevelse hvis du aldri har gjort det før.
Som et foreløpig forhandlingsverktøy er det alltid smart å undersøke leier for sammenlignbare steder og fasiliteter. Finn ut hvilke leie- og leiebetingelser som tilbys for disse stedene, samt eventuelle betydelige forskjeller mellom eiendommene, slik at du kan adressere eventuelle innvendinger fra utleier. Når du har gjort leksene dine og forstår de gjennomsnittlige leieprisene i området, er du mer autorisert til å nå vilkår som er gjensidig fordelaktige og rettferdige. På samme måte, hvis du finner mange steder som er like egnet til sammenligning, kan du være i et leietakers marked, og du kan kanskje konvertere det til en forhandlingsfordel. I det minste bør du vurdere å spørre om en kortere leieperiode (f.eks. Ett år, i stedet for to), hvis leien begynner å falle. Det vil frigjøre bedriften din før du finner et bedre sett med vilkår. Dette kan imidlertid ikke være den beste tilnærmingen, men hvis bedriften din krever en fast plasseringsforpliktelse, for eksempel en fin restaurant.
Når du snakker om leieperioden, vær spesielt oppmerksom på denne delen av leieavtalen. Hvis du er fornøyd med beliggenheten og firmaets leieavtale ble godkjent av utleier, er det neste største spørsmålet selve leieavtalen. Noen bedrifter, for eksempel restauranter, vil kreve en lengre leieperiode, men for de fleste små bedrifter er en periode på ett eller to år med valgfrie fornyelsesperioder mest vanlig og generelt best egnet for leietaker. Du vil ha viss sikkerhet og nok tid til å etablere driften din og tiltrekke seg den rette flyt av kunder eller kunder til den plasseringen, men virksomheten din vil ikke knyttes til en lengre periode.
Til slutt, ta hensyn til mye mer enn bare mengden av leie. Andre kostnader, avhengig av den spesifikke typen leieavtale du blir tilbudt, kan legge til store utgifter til byggekostnadene dine og legge en reell belastning på budsjettet. Hvis bedriften din vil være ansvarlig for kostnader og utgifter i tillegg til leien, er det viktig å få et anslag på disse kostnadene for å skape et nøyaktig budsjett og anslag for forretningsfinansene.Disse såkalte skjulte kostnadene kan omfatte vedlikehold eller felles vedlikehold og kan være ganske betydelig. For å sikre de gunstigste betingelsene som er mulige, bør du vurdere å spørre om et deksel eller maksimumsbeløp som du muligens kan vurdere for disse elementene, eller alternativt vurdere å bytte ut strukturen for en utleier som påtar seg disse kostnadene, og bedriften betaler en høyere leie. Dette vil gi sikkerhet til budsjettet ditt og gjøre økonomiske fremskrivninger mye enklere og mer nøyaktige.
