Terminalverdi er verdsatt verdi av alle kontantstrømmer etter terminåret. Dette er året hvor investeringsperioden avsluttes. Rabattert kontantstrøm er diskontering av fremtidige kontantstrømmer til nåtiden. Næringseiendom inkluderer kontorbygg, kjøpesentre, fabrikker og ledig land. Terminalverdien er en nøkkelkomponent i verdivurderingen.
Beregn terminalverdien ved å anta at eiendommen øker i verdi med en konstant årlig rente til terminåret. Terminevalgsformelen er: CV_ (1 + r) ^ t, hvor CV er nåverdien av eiendommen, r er diskonteringsrenten og t er terminåret. Du kan bruke dagens inflasjonsrate for diskonteringsrenten. For eksempel, hvis dagens verdi er $ 1000, er terminåret 5 og inflasjonen er 2 prosent, terminalverdien er $ 1,104.08: 1,000_ (1 + 0,02) ^ 5. Det er to problemer med denne tilnærmingen: For det første antar du at det nåværende verdivurderingen av eiendomsmegling er akkurat, noe som betyr at det ikke er for høyt eller for lavt; og for det andre at det vil være jevn og konstant vekst i verdien til terminåret. Disse forutsetningene er usannsynlig å holde over lang tid. Av disse årsakene brukes ofte en alternativ tilnærming.
Beregne terminalverdien ved å anta en konstant kontantstrømvekst i evigheten, som begynner i terminåret. Terminalformelen er: CF / (r - g), hvor CF er kontantstrømmen generert av eiendommen i terminåret, g er den konstante årlige kontantstrømveksten, og r er diskonteringsrenten. For eksempel, hvis kontantstrømmen som begynner i terminår 5 er $ 100, er diskonteringsrenten 8 prosent og den konstante årlige kontantstrømveksten er 2 prosent, den terminale verdien er $ 1,666,67: 100 / (0,08 - 0,02). Merk at hvis du antar en konstant årlig kontantstrømvekst (g), forenkler terminalverdelsformelen til CF / r (kontantstrøm dividert med diskonteringsrente).
Beregne nåverdien av terminalverdien, som faktisk er en engangs fremtidig kontantstrøm. Nåverdiformelen er TV / (1 + r) ^ t, hvor TV er terminalverdien i år t, og r er diskonteringsrenten. For eksempel, hvis terminalverdien er $ 1000 i år 10 og diskonteringsrenten er 4 prosent, er nåverdien $ 675,56: 1000 / (1 + 0,04) ^ 10.
Tips
-
Diskonteringsrenten for eiendeler er vanligvis firmaets kapitalkostnad (det vil si kostnaden for å låne penger).
