Det er altfor enkelt å leie et kontorlokal bare for å finne ut at du ikke trenger så mye plass som du en gang forventet eller at du trenger så mye mer plass som du må flytte inn i en ny bygning. Uansett årsak, hvis du har mer plass enn du trenger, kan det være en god forretningsavgjørelse å få tilbake en del av leien din ved å forsøke å lease kontorlokalet.
Hvorfor utleie din plass?
De fleste bedrifter leier deres kontorlokaler i form av en, to, fem eller ti år. Disse leieavtalen har en tendens til å inkludere store avgifter dersom leietaker bryter disse vilkårene og forlater eiendommen tidlig. Hvis du trenger å forlate en plass før leieavtalen utløper, kan det være gunstig å lease kontoret din i stedet for å bryte leieavtalen og betale en straff, selv om du utleier eiendommen for mindre enn du betaler og likevel tar opp tap.
Alternativt, hvis du har plass du ikke trenger eller ikke bruker, kan du få litt ekstra inntekt ved å sublease området i stedet for å la det gå til spill. Selv om du tror at du kanskje trenger plassen senere, kan en kortsiktig kommersiell utleie av leie hjelpe deg med å kaste bort penger på ubrukt kontorlokaler til du er i en posisjon der du trenger hele plassen på kontoret.
Bestemme hvorvidt det skal utsettes
Først avgjøre om ideen er mulig. Sjekk leien din for å sikre at du kan leie ut hele eller deler av eiendommen din. Noen leieavtaler tillater utleie, men bare for hele eiendommen, ikke en del av det. Hvis du leier en del av kontoret, må du sørge for at området du vurderer å utleie er noe folk ønsker å leie, og hvis det er logistisk gjennomført med innganger, parkering etc.
Innse at du vil være ansvarlig for skaden hvis underleverandøren ødelegger eiendommen. Hvis underleverandøren slutter å betale leie, vil du fortsatt være ansvarlig for leien. Hvis du utleier, må du betale et depositum som er lik en måneds leie og vurdere å bli kommersiell utleieforsikring. Disse kan i det minste hjelpe til med å oppveie noen problemer som kan oppstå ved subletting.
Sørg for å evaluere bedriftens behov for personvern. Hvis du leier et åpent kontor og du jobber på det medisinske feltet, kan du sannsynligvis ikke komme deg unna med underleasing kontorlokaler der personens private medisinske opplysninger kan bli sett av de som er utenfor firmaet. Det samme gjelder hvis du er i det juridiske feltet eller en annen bransje som håndterer sensitiv informasjon.
Vurder også hvordan flyttingen vil se til ansatte og kunder. Subletting kan få det til å virke som om du har økonomiske problemer. Du vil ikke miste ansatte som krever jevn ansettelse og kan føle at jobben sin er truet. Du vil heller ikke ønsker å skremme bort kunder som vil vite at bedriften din er stabil. Mens du kanskje kan kommunisere dette effektivt til dine ansatte, er det mye vanskeligere å uttrykke til kundene.
Slik overlater du kontorplass
Hvis du er sikker på at du er klar til å lease, må du huske å nøye skjule leietakere. Du må sørge for at et selskap ikke bare skal ta vare på eiendommen, men også betale på en rettidig og pålitelig måte. Du vil også være sikker på at du klarer å dele en plass med selskapet dersom du fortsatt er i en del av kontoret.
Det er verdt å merke seg at de fleste leieavtaler som tillater underleasing krever at utleier godkjenner underleverandøren, og du må kanskje betale for denne godkjenningsprosessen, så du vil sørge for at du finner en leietaker som utleieren din vil godkjenne. I tillegg forbyder enkelte leiekontrakter til selskaper som allerede er i bygningen eller til selskaper i lignende næringer som de som allerede er i bygningen. Sørg for at du nøye vurderer alle underleasingbestemmelsene i leieavtalen før du annonserer oppføringen, da du ikke vil kaste bort tid på å forhandle med en potensiell underleverandør som ikke lovlig kan flytte inn i bygningen din.
Utleieprosessen kan gjøres lettere ved å jobbe med en erfaren eiendomsmegler som kan gjennomgå alle klausulene i din eksisterende leieavtale, annonsere oppføringen for deg og skjerm mulige leietakere for deg. Selvfølgelig kommer denne tjenesten ikke billig, så vær nøye med verdien av disse tjenestene mot hva du vil betale eiendomsmegleren hvis du tror at du selv kan håndtere jobben.
Når du har valgt riktig leietaker, må du avtale vilkårene i leieavtalen med den nye underleverandøren. Dette bør omfatte detaljer som et depositum, verktøy, felles fasiliteter, parkering, branding, potensielle renoveringer og det totale arbeidsmiljøet i kontoret. Lag en kontrakt og få din advokat se det over før du har det andre firmaet skilt.
Begrensninger på utleieleie
De fleste selskaper som ønsker å utleide kontorlokaler, regner med å betale en redusert leie. Det betyr at du sannsynligvis må belaste mindre enn du betaler per kvadratmeter, med mindre du betaler langt mindre enn markedsverdi. Dessuten forbyder mange leietakere de som underleier deres plass fra å tjene penger. Så generelt sett bør du forvente å belaste mindre enn hva du betaler.
På den annen side forbyder noen leieavtaler at selskapet underleier et rom fra å lade mindre enn det de betaler utleier. Dette problemet kan avverges ved å tilby plass til samme pris per kvadratfot som du betaler, og deretter tilby å kaste inn ekstra "gratis" kontorlokaler som en del av kortsiktig detaljhandel, slik at du får en gjennomsnittlig pris per kvadratmeter som er fortsatt lavere enn hva du betaler.
For å ytterligere komplisere ting, forbyder noen leieavtaler å annonsere prisen på en leieavtale, så i dette tilfellet må du angi i annonsene at de interesserte bør spørre om prising, eller du kan bare si at prisen er omsettelig.
Beregning av kostnaden
Når du har tatt hensyn til begrensningene på utleieprisene som er oppført i leieavtalen din, må du finne ut hvor mye du vil få for plassen. Det beste du må gjøre er å sammenligne det du betaler til gjennomsnittlig kommersiell leie per kvadratmeter med postnummer. Hvis leien din forbyder deg fra å tjene penger på plass, har du utlevert, og du betaler langt mindre enn gjennomsnittlig markedsrente, kan du kanskje belaste nøyaktig hva du betaler.Hvis leien din forbyder deg fra å lade mindre enn det du betaler, og du må kaste inn "ledig plass" for å utleiere eiendommen, vil du sannsynligvis vil belaste det samme som du betaler også, da du vet at det vil gjennomsnittlig ut til mindre.
Selvfølgelig vil lengden på tiden du utelukker eiendommen også gjøre en forskjell. Jo kortere tiden på subletter, jo færre leietakerne vil være interessert fordi få selskaper vil flytte inn i et rom bare for å måtte flytte ut igjen innen et år. Hvis du har fem eller flere år igjen på leieavtalen, kan du kanskje komme seg unna med å belaste mellom 70 og 90 prosent av markedsverdien for rommet ditt. Det antallet vil gå ned da leieperioden blir kortere og kortere. Hvis du har et år eller mindre, må du belaste en dramatisk redusert rente for å appellere til potensielle leietakere. Hvis leien din forbyder å lade mindre enn det du betaler for utleie, kan dette bli upraktisk, selv med muligheten til å inkludere bonus "gratis" plass til underleverandøren.
