Reverse Mortgage Programmet er et Federal Housing Authority (FHA) -approved boliglånsprogram som gjør at eldre, 62 år og eldre, kan ta ut en del av den påløpte egenkapitalen i et hus. Fondene kan brukes til praktisk talt alle formål som tilleggsinntekt, hjem forbedringer, drømmeferie eller medisinske utgifter. Til forskjell fra konvensjonelle boliglån på egenkapitalen, er låntakeren ikke pålagt å foreta tilbakebetalinger på et omvendt boliglån så lenge låntakeren bruker huset som hovedbolig. Tilbakebetaling av det omvendte boliglånet blir gjort når huset selges.
Vurderingskrav for omvendt boliglån
Et av de vanlige spørsmålene er hvordan eiendomsverdien er bestemt for et omvendt boliglån Faktisk er det ikke noe mysterium å bestemme verdien av et omvendt boliglån. Det er gjort på samme måte som en vanlig "konvensjonell" boliglån.
FHA-vurderer
Forholdet er at fordi det store flertallet av omvendte boliglån er FHA-forsikret, må vurderingsarbeidet utføres av en FHA-godkjent taksator. Fordi huset utgjør den "eneste sikkerheten" som brukes til å sikre omvendt boliglån, er det kritisk at vurderingen er nøyaktig og gjenspeiler den virkelige verdien av huset. I tillegg, fordi det omvendte boliglånet er FHA forsikret, må eiendommen oppfylle FHA eiendomsstandarder.
Hva er en sammenligning?
Den FHA-godkjente appraiser vil gjøre en "sammenlignbar". Det vil si at takseren sammenligner verdien av den vurderte eiendommen til egenskaper (sammenlignbare) som nylig har solgt i området. "Selges i området" er et ganske tapt konsept som er betinget av befolkningstettheten. Bedømmere som gjør en vurdering på et typisk forstadshjem med en typisk forstads befolkningstetthet, vil se etter "sammenlignbare" innenfor en radius på 1,5 til 3 mil i emnet hjem.
FHA håndhever meget strenge retningslinjer for vurderer å følge med i vurderingen. Huset må likne sammenlignbare "solgte" eiendommer i området når det gjelder stil og fasiliteter.
Hva er nylig salg?
Det sammenlignbare huset som selges må være et nylig salg. Igjen, dette er et annet tape konsept. Robustheten av boligsalg har en tendens til å variere med økonomiens tilstand. Når økonomien er svak, har boligsalg tendens til å være svak.
Vanligvis, et sammenlignbart hus som solgte i området, sier et og et halvt år siden, ville ikke være et ideelt hus å gjøre en sammenlignbar. Men i en svak økonomi der boligsalget er trist, kan dette huset være "det eneste spillet i byen." På slutten av dagen er avgjørelsen om hva som er et nylig salg, en domskall fra taksens side og finansieringsselskap.
Møt FHA Retningslinjer
Mange eldre finner seg fanget opp i et Catch-22 dilemma fordi eiendommen må oppfylle FHA minimumsstandardstandarder for å få et omvendt boliglån. Mange eldre boliger kan trenge reparasjoner for å oppfylle FHA's krav til omvendt boliglån, for eksempel taktekking, elektrisk, rørleggerarbeid eller blybasert malingproblemer utover muligheten til låntakeren til å korrigere med tilgjengelige utenomfondefond.
Den gode nyheten er at FHA anerkjenner potensialet for slike problemer og har gjort bestemmelser som gjør det mulig å reparere fra oppgjøret, vanligvis innen maksimalt seks måneder etter finansiering. Eventuelle nødvendige reparasjoner for å oppfylle FHA-kravene blir notert av takseren i vurderingsrapporten. Estimater hentes da fra "anerkjente" entreprenører for å gjøre reparasjonene. Til slutt holdes de nødvendige midlene i deponering for å bli trukket ned da reparasjonene gjøres.
